August 2018

Amtlicher Baupreisindex für Wohngebäude gestiegen

 

Nach Mitteilung des Statistischen Bundesamtes stieg der Preisindex für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude (Bauleistungen am Bauwerk, einschließlich Umsatzsteuer) in Deutschland im Mai 2018 gegenüber Mai 2017 um 4,1 %. Das ist der höchste Anstieg der Baupreise seit November 2007 (+5,8 %). Wie das Statistische Bundesamt weiter mitteilt, hatte der Preisanstieg im Februar 2018 im Jahresvergleich bei 4,0 % gelegen. Von Februar 2018 auf Mai 2018 erhöhten sich die Baupreise um 1,0 %. Der aktuelle Baupreisindizes für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude beträgt im Mai 121,2.

 

Juli 2018

Sperrfrist schützt Mieter bei Kündigung wegen Eigenbedarf

 

Werden Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt, können Mieter nicht sofort gekündigt werden. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) bestimmt das Gesetz zu ihrem Schutz, dass der Käufer und neue Vermieter eine Kündigungssperrfrist einhalten muss.

Er darf mindestens drei Jahre lang nicht kündigen. Da das Kündigungsrisiko für Mieter aber ähnlich hoch ist, wenn eine Personengesellschaft das Haus erwirbt, ergänzte der Gesetzgeber im Jahr 2013 die bisherige Regelung und bestimmt: Immer dann, wenn eine Personengesellschaft kauft, gilt eine Kündigungssperrfrist. Die beträgt bundesweit drei Jahre, kann aber von den Bundesländern auf bis zu zehn Jahre verlängert werden.

Das bedeutet: Wird eine Personengesellschaft durch den Kauf eines Hauses Vermieter und kündigt zugunsten eines ihrer Gesellschafter wegen Eigenbedarfs, ist laut Mieterbund zusätzlich zu den gesetzlichen Kündigungsfristen eine Kündigungssperrfrist einzuhalten. Die gesetzliche Regelung gilt nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs unabhängig davon, ob die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, umgewandelt werden soll oder ob sie weiterhin Mietwohnung bleibt (Az.: VIII Zr 104/17).

 

Juni 2018

Immobilienscout24 schaltet Bewertungstool offline

 

ImmobilienScout24 (IS24) hat Ärger mit der Justiz. Es geht um ein Onlinetool zur Wertermittlung von Grundstücken. Das Oberlandesgericht München erließ eine einstweilige Verfügung; IS24 hat das Tool vorerst abgeschaltet.

Das Gericht stufte Angaben auf der Homepage zu Bodenrichtwerten und Bodenwerten als irreführende Werbung ein. Kunden könnten das Angebot von IS24 so verstehen, als würden ihnen über das Tool amtliche Werte angeboten. Dem sei aber nicht so. Deshalb untersagte das Gericht IS24 gegenüber Dritten, „den unzutreffenden Eindruck zu erwecken“, es würden „richtige und aktuelle Bodenrichtwerte nach § 196 BauGB“ zur Verfügung gestellt. Genauso argumentierte der Senat unter Bezug auf § 16 ImmoWertV bei den Bodenwerten (Beschluss vom 8. Juni 2018, Az. 29 W 786/18). Tatsächlich handle „es sich bei den angebotenen Auskünften weder um die Mitteilung eines Bodenwerts noch des Bodenrichtwerts“.

Dem OLG zufolge räumte IS24 selbst ein, dass die gemachten Auskünfte nicht auf amtlichen Zahlen basierten. Diese erheben die Gutachterausschüsse von Kommunen und Bundesländern. Die Entscheidung des OLG bezog sich auf die Bodenwert- und Bodenrichtwerte für München und Rheinland-Pfalz. IS24 bekommt nach eigenen Angaben bundesweit die Zahlen vom Dienstleister GSD. Ein Wettbewerber dieser Firma hatte das Verfahren angestrengt.

IS24 wurde die Verfügung am 18. Juni zugestellt. Das Unternehmen kann den OLG-Beschluss anfechten. „Wir befinden uns hierzu in der Prüfung“, teilte ein Sprecher mit. Sollte Widerspruch eingelegt werden, käme es in erster Instanz zu einer Gerichtsverhandlung. Das kritisierte Tool zur Grundstücksbewertung ist inzwischen vom Netz. Das soll so bleiben “bis alle Zweifel ausgeräumt sind". Dies sei im Sinne eines transparenten und fairen Umgangs mit den Kunden.

 

Erbschaft- und Schenkungsteuer

 

Ziel der Bewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer ist, den tatsächlichen gemeinen Wert (Verkehrswert) des Grundstücks zu ermitteln. Dieser gemeine Wert soll durch die typisierenden Bewertungsvorschriften abgebildet werden. Durch diese typisierenden Bewertungsverfahren lässt es sich jedoch nicht vermeiden, dass die ermittelten Werte in besonders gelagerten Fällen über den gemeinen Wert eines Grundstücks hinausgehen können. Damit sich die vereinfachte Grundbesitzbewertung nicht nachteilig auswirkt, kann der Steuerpflichtige gegenüber dem Finanzamt nachweisen, dass der gemeine Wert am Bewertungsstichtag niedriger ist, als der nach den Bewertungsvorschriften ermittelte Grundbesitzwert (sog. Öffnungsklausel).

Als Nachweis ist ein Gutachten eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erforderlich. Der Verkehrswertnachweis ist für die gesamte wirtschaftliche Einheit unter Berücksichtigung der baulichen Gegebenheiten und aller wertbeeinflussenden Umstände vorzunehmen (z.B. Bauschäden, Baumängel, Reparaturrückstau, Grunddienstbarkeiten, Nießbrauch).

 

Schlechte Energiebilanz ist ein Mangel

 

Je sorgfältiger Bauherren ihre Baustelle kontrollieren, desto weniger Fehler passieren. Laut Verband Privater Bauherren e.V. ist es wichtig, Mängel sofort zu erkennen und beheben zu lassen, um Folgeschäden zu vermeiden. Mängel wie eine schlechte Abdichtung des Kellers, Risse im Mauerwerk oder in Fliesen werden oft erst später erkannt, wenn die Gewährleistungspflicht abgelaufen ist.

Auch eine schlechte Energiebilanz entdeckt man meist erst im Laufe der Zeit, wenn die Räume nicht richtig warm werden oder das neue Haus einen zu hohen Energieverbrauch hat. Bei Putzabplatzungen, Veralgungen und Vermoosungen auf Wärmedämmverbundsystemen sollten Bauherren daher hellhörig werden und einen Sachverständigen hinzuziehen.

Da viele dieser Mängel unter die Gewährleistung fallen, muss die Baufirma diese auf eigene Kosten beheben. Vorausgesetzt, Bauherren rügen die Schäden rechtzeitig und kontrollieren am besten täglich ihre Baustelle. Etwa ein halbes Jahr vor Ende der Gewährleistungsphase sollte eine umfassende Schlussbegehung erfolgen.

 

Mai 2018

Exposé-Angaben sind rechtlich bindend

 

Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Urteil entschieden, dass der Käufer eines Grundstücks die in einem Exposé beschriebenen Eigenschaften erwarten kann. Diese gehören zu den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers und sind damit rechtlich bindend (AZ V ZR 256/16).

Im vorliegenden Fall hatte eine Käuferin eines Grundstücks die Rückabwicklung ihres Vertrags gefordert. Das Grundstück war mit einem Wohnhaus bebaut, dessen Kellerwände vor der Besichtigung in weißer Farbe angestrichen worden waren. Laut Vertrag konnte der Verkäufer nicht für Sachmängel haftbar gemacht werden. Als die neue Eigentümerin jedoch Feuchtigkeit in den Kellerräumen feststellte, bestätigte der Sachverständige den unzureichenden Zustand der Wände und Böden.

Das Gericht stimmte der Klage auf Rückabwicklung zu. Der Haftungsausschluss des Verkäufers greift nicht, wenn der Verkäufer Sachmängel arglistig verschwiegen hat. Da er die Käuferin nicht auf den schlechten Zustand der Kellerräume hingewiesen hat, ging sie von den Angaben im Exposé aus und konnte vom Vertrag zurücktreten.

 

April 2018

Immobilienmarkt: Wohnungs- und Hauspreise steigen weiter

 

2017 sind die Preise für Häuser und Wohnungen erneut gestiegen Dies teilt der Arbeitskreis der Gutachterausschüsse aktuell mit. Wie in den Jahren zuvor sind die niedrigen Zinsen für Immobiliendarlehen und die Knappheit von verfügbarem Bauland die Gründe für diese Entwicklung.

Den Expertenschätzungen zufolge wurden im vergangenen Jahr bis zu 250 Milliarden Euro für Wohnungen, Häuser, Baugrundstücke und Gewerbeflächen bezahlt.  Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen Anstieg von neun Prozent und ein Investitionsvolumen von 237,5 Milliarden Euro.

Interessant dabei ist, dass die Entwicklung nicht nur Immobilien in den beliebten Ballungszentren betrifft, sondern auch Häuser auf dem Land. Zwar sind die Preise in ländlicheren Regionen noch vergleichsweise gering, doch werden diese in vielen Orten ebenfalls anziehen, prognostiziert der Gutachterausschuss. Eine Gefahr für eine Immobilienblase sehen die Experten jedoch nicht, da die Kreditvergabe in Deutschland ordentlich reglementiert ist.

Quelle: Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse

 

Amtlicher Baupreisindex für Wohngebäude

 

Nach Mitteilung des Statistischen Bundesamtes stieg der Preisindex für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude (Bauleistungen am Bauwerk, einschließlich Umsatzsteuer) in Deutschland im Februar 2018 gegenüber Februar 2017 um 4,0 %. Das ist der höchste Anstieg der Baupreise seit November 2007 (+5,8 %). Wie das Statistische Bundesamt weiter mitteilt, hatte der Preisanstieg im November 2017 im Jahresvergleich bei 3,4 % gelegen. Von November 2017 auf Februar 2018 erhöhten sich die Baupreise um 1,7 %.

 

April 2017

BGH: Wann muss eine bauliche Veränderung nicht hingenommen werden?

 

Ein nach § 14 Nr. 1 WEG nicht hinzunehmender Nachteil liegt im Grundsatz auch vor, wenn eine bauliche Maßnahme am Sondereigentum auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes ausstrahlt und diesen erheblich verändert. So der BGH in seinem heute veröffentlichten Urteil vom 18.11.2016.

 

Knapp 2.600 Wohnungen wurden 2016 in Dresden gebaut

 

In der sächsischen Landeshauptstadt wurden im vergangenen Jahr 2.597 Wohnungen neu gebaut, das sind über 1.000 Einheiten mehr als 2015, teilt das Amt für Statistik der Stadt mit. Weitere 3.083 Wohnungen wurden 2016 saniert. 2017 könnte der Wohnbauboom weitergehen: Die Stadtverwaltung erteilte im letzten Jahr 5.754 Baugenehmigungen für Wohnungen. Dabei wurden erstmals seit Jahren mehr Genehmigungen für Neubau (2.955) als für Sanierung erteilt.

 

Februar 2017

Sachverständiger beschreibt Wohnung falsch: Gutachten ungeeignet!

 

Ein Sachverständigengutachten ist ungeeignet, eine ortsübliche Vergleichsmiete darzulegen, wenn die Wohnung unzutreffend beschrieben wurde (hier: falsche Zimmeranzahl, kein Dielenboden, keine Gegensprechanlage). - LG Berlin, Urteil vom 01.02.2016

 

September 2016

Wann beeinträchtigt ein Neubauvorhaben ein Kulturdenkmal "erheblich"?

 

Bauliche oder garten- und landschaftsgestalterische Anlagen in der Umgebung eines Kulturdenkmals dürfen, soweit sie für dessen Erscheinungsbild von erheblicher Bedeutung sind, nur mit Genehmigung der Denkmalschutzbehörde errichtet, verändert oder beseitigt werden. Dabei ist das Erscheinungsbild eines Denkmals in erster Linie sein von außen sichtbarer Teil, an dem der sachkundige Betrachter den Denkmalwert, der dem Denkmal innewohnt, abzulesen vermag. Voraussetzung für die Annahme einer erheblichen Beeinträchtigung des Erscheinungsbildes eines Kulturdenkmals durch ein Vorhaben seiner Umgebung ist, dass die Umgebung für sein Erscheinungsbild von erheblicher Bedeutung ist. OVG Sachsen, Beschluss vom 22.09.2016 - 1 B 194/16

 

Verwendung der Kaution

 

Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Urteil entschieden, dass Vermieter nicht die Kaution dazu nutzen dürfen, ältere Forderungen zu begleichen, wenn sich diese auf wiederkehrende Leistungen wie beispielsweise Betriebskosten beziehen. Zwar kann die Mietkaution grundsätzlich für offene Posten verwendet werden, jedoch gilt dies nicht für Zinsansprüche oder andere wiederkehrende Leistungen.