Nachhaltigkeit in der Wertermittlung

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bedarfsgerecht und funktional
gesund und umweltverträglich
energie- und kosteneffizient
behaglich und nutzerfreundlich

Nachhaltigkeit in der Wertermittlung Ihrer Immobilie

Nachhaltigkeitsrelevante Immobilienmerkmale beeinflussen immer mehr den Immobilienwert. Zurückzuführen ist ihre Relevanz auf gesellschaftliche Veränderungen (demografischer Wandel, Änderung der Nutzerbedürfnisse, Wertewandel), Veränderungen von wirtschaftlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen (steigende Energiepreise, wirtschaftliche Entwicklung, Bauvorschriften) und der Umwelt (Klimawandel, Reccourcen). Die Nachfrage nach funktionalen, langlebigen, energiesparenden reccourcenschonenden, gesundheitsgerechten und gestalterisch hochwertigen Immobilien steigt. Immobilien leisten einen Beitrag zur nachhaltigen Entwicklung, wenn sie sowohl zukunftsfähig als auch zukunftsverträglich sind, also sowohl heutige als auch künftige Nutzungsanforderungen erfüllen können (funktionale Qualität);

  • mit ihren technischen Merkmalen und Eigenschaften die Anforderungen an die Dauerhaftigkeit der
  • Konstruktion erfüllen, zur Qualität der gebauten Umwelt beitragen und das kulturelle Erbe achten
  • (technische, gestalterisch-städtebauliche und kulturelle Qualität);
  • bei Herstellung, Errichtung, Nutzung und Bewirtschaftung sowie am Ende ihres Lebenszyklus die
  • natürlichen Ressourcen schonen und Umwelteinwirkungen minimieren (Umweltqualität bzw.
  • ökologische Qualität);
  • zur Gesundheit, Behaglichkeit und Sicherheit der Nutzer beitragen, Nutzerakzeptanz und
  • Nutzerzufriedenheit sichern und Zusammenleben unterstützen (soziale Qualität);
  • geringe Lebenszykluskosten verursachen sowie wertbeständig sind bzw. ein Wertentwicklungspotenzial
  • aufweisen (ökonomische Qualität).

Nachhaltigkeitsrelevante Eigenschaften von Immobilien mit Bezug zu Wert und Risiko

Standort

Gruppe von EigenschaftenKommentar zu Risikorelevanz und direkter/indirekter Wertbeeinflussung
Anschluss an ÖPNVwirkt sich positiv auf die Vermarktbarkeit aus, da mittelfristig mit einer weiteren Steigerung der Nachfrage nach ÖPNV zu rechnen ist (steigende Preise fossiler Energieträger, demografischer Wandel).
Entfernung zu relevanten EinrichtungenEntfernung zu relevanten Einrichtungen wirkt sich auf die Vermarktbarkeit aus, insbesondere da mittelfristig die Nachfrage nach Immobilien mit guter Erreichbarkeit weiter steigen dürfte (z. B. Arztpraxen in der Nähe von Wohnungen im Zusammenhang mit dem demografischen Wandel).
Immissionssituation, Schadstoffe, Lärmwirkt sich negativ auf die Vermarktbarkeit aus, wenn das Gesundheitsbewusstsein in der Bevölkerung steigt.
Lage bez. Naturgefahren und Umweltrisiken

wirkt sich auf die Vermarktbarkeit aus. Aufgrund des Klimawandels ist in der Zukunft vermehrt mit Starkwetterereignissen (Hochwasser, Stürme, Starkregen, Hagel, Schneelasten, Lawinen) zu rechnen und dadurch mit einer größeren Gefährdung von Gebäudehülle und Bauelementen.

 

Grundstück

Gruppe von EigenschaftenKommentar zu Risikorelevanz und direkter/indirekter Wertbeeinflussung
Bodenbelastung (ggf. Verdacht) Schadstoffekann beträchtliche Kosten zur Sanierung der Altlasten verursachen und (falls sich der Verdacht bestätigt) Projekte beträchtlich verzögern.
Versiegelungsgrad, Eignung für die Versickerung von Regenwasserkann sich auf die Kosten für die Regenwassereinleitung auswirken.
Eignung für Nutzung erneuerbarer Energie (z.B. Solarstrahlung/Verschattung, Erdwärme, vorhandene Abwärmequellen)wirkt sich auf die Vermarktbarkeit aus, da die Nutzung von erneuerbarer Energie aufgrund steigender Preise fossiler Energien attraktiver wird.
Elektromagnetische Felderkönnen bei vorhandener Belastung das Leerstandsrisiko erhöhen bzw. die Vermarktbarkeit reduzieren.
Radonkann Zusatzkosten für bauliche Maßnahmen zur Vermeidung oder Verringerung der Belastung verursachen (Abdichtung) oder die Vermarktbarkeit beeinflussen.
FreiflächengestaltungAttraktive und gut nutzbare Außenräume verbessern die Vermarktbarkeit bzw. reduzieren das Leerstandsrisiko.

Gebäude

Gruppe von EigenschaftenKommentar zu Risikorelevanz und direkter/indirekter Wertbeeinflussung
Dauerhaftigkeit, Langlebigkeit, Widerstandsfähigkeit wirken sich positiv auf die technische Lebensdauer aus und können damit die wirtschaftliche (Rest-)Nutzungsdauer beeinflussen, reduzieren das Substanzrisiko, reduzieren die Ausfallwahrscheinlichkeit von Bauteilen und Systemen, können zur Reduzierung von Instandhaltungskosten* beitragen.
Reinigungs-, Wartungs- und Instandhaltungsfreundlichkeit können zur Reduzierung von Stör- und Ausfallzeiten beitragen, können zur Reduzierung der Nutzungskosten beitragen.
Rückbau- und Recyclingfreundlichkeit z. z. aus ökonomischer Sicht i. d. R. nur für Gebäude mit kurzer Nutzungsdauer von Interesse, wirken ggf. indirekt über die Nachhaltigkeitsbewertung und -zertifizierung.
Flexibilität, Drittverwendungsfähigkeit, Anpassbarkeit, Umbaubarkeit/Umnutzbarkeit tragen zur Reduzierung des Marktänderungsrisikos bei, verbessern die wirken sich positiv auf die wirtschaftliche (Rest-)Nutzungsdauer aus, reduzieren das Leerstandsrisiko.
Funktionalität wirkt sich durch die Erfüllung von Nutzeranforderungen auf die Nutzerzufriedenheit aus, trägt zur besseren Vermarktbarkeit bei, reduziert das Leerstandsrisiko.
Flächeneffizienz beeinflusst die Wirtschaftlichkeit der Nutzung und damit die Vermarktbarkeit.
Zugänglichkeit Barrierefreiheit/ hindernisfreies Bauen können sich je nach Gebäude- und Nutzungsart auf die Vermarktbarkeit auswirken.
Gestalterische Qualität,  Städtebauliche Qualität können sich je nach Gebäude- und Nutzungsart auf Objektimage und damit auf Vermarktbarkeit auswirken.
Energetische Eigenschaften Energiepreisänderungsrisikos Wärmeschutz Effizienz der Energieversorgung Art des Energieträgers wirken sich auf Energiekosten aus, tragen zur Reduzierung von Auswirkungen des bei, haben u.U. und je nach Energieträger Auswirkungen auf Luftqualität und Gesundheitsrisiken am Standort, wirken sich ggf. auf das Image aus, beeinflussen ggf. die Vermarktbarkeit.
Bauphysikalische Eigenschaften, Thermischer Komfort, Schallschutz, Raumakustik Raumluftqualität Belichtung und Beleuchtung wirken sich auf die Nutzerzufriedenheit aus, können zur Reduzierung des Leerstandsrisikos beitragen, beeinflussen ggf. die Vermarktbarkeit.
Sonstige technische Eigenschaften, Standsicherheit, Brandschutz Standsicherheit wirkt sich auf die Dauerhaftigkeit und damit auf die technische Lebensdauer aus. Brandschutz ist eine Grundvoraussetzung, unzureichender Brandschutz führt im Bestand zu einem Modernisierungsstau.
Wasserver- und Entsorgung wirken sich auf Betriebskosten aus.
Umwelt- und Gesundheitsverträglichkeit der Bauprodukte wirken sich auf Risiken für Umwelt sowie für die Gesundheit der Nutzer und Anwohner aus, reduzieren das Haftungsrisiko, werden in der Immobilienanalyse und Risikobeurteilung berücksichtigt.
Begrünung, Fassadenbegrünung, Dachbegrünung können die energetischen Eigenschaften einer Immobilie beeinflussen, können sich auf das Mikroklima auswirken, wirken sich indirekt über Nachhaltigkeitsbewertungssysteme aus.
Eignung von Dach- und Fassadenflächen für nachträgliche Installation von Anlagen zur Solarenergienutzung beinflusst die Anpassbarkeit an künftige Entwicklungen. Wirkt sich auf die Vermarktbarkeit aus, da die Nutzung von erneuerbarer Energie aufgrund steigender Preise fossiler Energien attraktiver wird.
Traglastreserven (z. B. für Aufstockung) bieten Potenziale im Hinblick auf die Umbaubarkeit und Umnutzbarkeit und kann damit die Wirtschaftlichkeit der Nutzung und damit die Vermarktbarkeit beeinflussen.
Nutzungskosten gehen insbesondere über die nicht umlagefähigen Betriebskosten in die Wertermittlung ein. Umlagefähige Betriebskosten haben ggf. einen Einfluss auf das Leerstandsrisiko.

Prozesse

Gruppe von Eigenschaften Kommentar zu Risikorelevanz und direkter/indirekter Wertbeeinflussung
Qualität der Planung, Qualitätssicherung, Externe Prüfung Reduzierung des Risikos von (auch langfristig wirksamen) Planungsfehlern.
Qualität der Bauausführung, Qualitätssicherung, Messungen Reduzierung des Risikos von (auch langfristig wirksamen) Ausführungsfehlern.
Qualität der Bewirtschaftung, Monitoring, Systematische Instandhaltung, Nutzerinformation und -beeinflussung Mieterbindung.

 

Quelle: Nachhaltigkeit und Wertermittlung von Immobilien, Leitfaden für Deutschland, Österreich und die Schweiz (NUWEL), 2011