Flächenermittlungen

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Flächenermittlungen – genaue Vermessung nach Normen und Vorschriften

In der Verkehrswertermittlung und in der Immobilienvermarktung kommt den Flächen und Volumina eine maßgebliche Bedeutung zu. Fehlerhafte Flächen- und Volumenermittlungen schlagen sich unmittelbar auf das Ergebnis der Wertermittlung, dem Kaufpreis der Immobilie oder der Berechnung des Mietpreises durch.

Flächen und Volumina sind nicht allein unter Anwendung der Schulmathematik zu ermitteln. Vielmehr ist dafür auch die Beherrschung der dafür erlassenen Normen und Standards erforderlich, die die Anrechenbarkeit bestimmter Flächenteile regeln. Insoweit können sich für ein Bauwerk in Abhängigkeit von der angewandten Norm unterschiedliche Flächen ergeben.

Flächenberechnung – Wertermittlung vom Profi

Flächenberechnungen sind erforderlich, um die bauplanungsrechtlich ausgeübte und zulässige Grundstücksnutzung zu prüfen. Für die Wertermittlung ist das Maß der baulichen Nutzung mit entscheidend, denn je effizienter ein Grundstück ausgenutzt ist, umso mehr Rendite ist zu erwirtschaften und dementsprechend hoch ist der Verkehrswert. Die Berechnung des Maßes der baulichen Nutzung erfolgt nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Im Rahmen des Ertragswertverfahrens ist der auf die Wohn- und Nutzfläche bezogene Ertrag unter Heranziehung von Vergleichsmieten zu ermitteln. Im Rahmen des Sachwertverfahrens ist der Herstellungswert der baulichen Anlagen unter Heranziehung von Erfahrungssätzen gewöhnlicher Herstellungskosten zu ermitteln, die ihrerseits auf eine geeignete Flächen- bzw. Volumeneinheit bezogen sind.

Zu den Flächeneinheiten gehören u.a. die Geschossfläche (BauNVO) , die Brutto-Grundfläche (DIN 277 und SW-RL), die Nutzfläche, die Wohnfläche (WoFlV und gif) und die Mietflächen für gewerbliche Flächen (gif). Zu den Volumina zählen der umbaute Raum (DIN 277/1950) und der Brutto-Rauminhalt (DIN 277/2005).

Wohnfläche – was zählt dazu?

Eine gesetzliche Definition und Vorschrift zur Berechnung der Wohnfläche existiert mit der Wohnflächenverordnung (WoFlV) derzeit nur für Wohnraum, dessen Wohnfläche nach dem Wohnraumförderungsgesetz zu ermitteln ist. Für den sog. „frei finanzierten“ bzw. aus der Mietpreis- oder Belegungsbindung entlassenen Wohnraum existieren keine entsprechenden Vorgaben. Auch der allgemeine Sprachgebrauch verbindet mit dem Begriff der Wohnfläche keine bestimmte Art ihrer Berechnung.

Zur Berechnung der Wohnfläche sind die zur Wohnfläche gehörenden Grundflächen zu ermitteln und auf die Wohnfläche anzurechnen. Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören.

Die Wohnfläche eines Wohnheims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner bestimmt sind. Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem Wohnheim gehören. Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen von Zubehörräumen (z.B. Kellerräume, Heizungsräume, Bodenräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung), Räume die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen sowie Geschäftsräume.

Brutto-Grundfläche

Die Bruttogrundfläche beschreibt den Baukörper und bildet ein Maß für die Größe des Gebäudes. Sie wird ermittelt nach DIN 277 und ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen ohne nicht nutzbare Dachflächen, berechnet zwischen den äußeren Maßen auf Fußbodenhöhe, einschließlich äußerer Bekleidung, aber ohne konstruktive oder gestalterische Vor- und Rücksprünge.

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